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Informazioni per acquistare casa Calcola la Rendita del tuo Immobile ai fini dell' ICI Calcola il Valore della tua Casa Modalità leggi ed imposte Una volta individuato l'immobile, il primo passo da intraprendere per una trattativa è presentare un'offerta scritta al venditore attraverso l'agenzia immobiliare. Con la "proposta d'acquisto" l'acquirente si impegna irrevocabilmente, per il periodo di validità dell'offerta, ad acquistare, per sé o una persona o una società che potrà nominare anche in un secondo momento, l'immobile ad un prezzo stabilito. Contestualmente alla proposta viene lasciato un assegno intestato al venditore (non trasferibile) che l'agente immobiliare, consegnerà al venditore al momento in cui questo, accettando le condizioni proposte, controfirmerà la stessa proposta. L'importo di questo assegno (che varia in proporzione al valore dell'immobile) varrà come "caparra" e "acconto sul prezzo". Se il venditore rifiuta l'offerta, l'assegno viene restituito all'acquirente entro 5 giorni. Se l'offerta viene accettata e quindi firmata dal venditore si passa al "contratto preliminare" o "compromesso" Gli elementi essenziali del compromesso sono: il prezzo dell'immobile; le modalità di pagamento del prezzo; la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico (rogito); la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli; la descrizione dell'immobile e sue pertinenze; l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto,caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale; la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia; la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio); Il rogito viene stipulato dal notaio scelto dalla parte acquirente (a cui spetta anche pagarne gli onorari) . Una volta firmato l'atto notarile dalle due parti si effettua l'ultimo pagamento (saldo). Sarà compito del notaio registrare l'atto di acquisto e consegnarne una copia del medesimo ad ognuna delle due parti. Le imposte sull'acquisto della casa L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.??Se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: imposta di registro del 3% imposta ipotecaria fissa di 129,11 euro imposta catastale fissa di 129,11 euro Se si tratta della seconda casa o altro immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10%: imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico) imposta ipotecaria del 2% imposta catastale del 1% Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a: IVA del 4% imposta di registro fissa di 129,11 euro imposta ipotecaria fissa di 258,23 euro Se si tratta della seconda casa o altro immobile: IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico) imposta di registro fissa di 129,11 euro imposta ipotecaria fissa di 258,23 euro Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 115 la rendita catastale allo stesso attribuito. La parcella del notaio dipende dal prezzo dell'immobile; è comunque più alta in percentuale, se l'immobile ha un prezzo basso. Commissione Agenzia : 3% del prezzo di acquisto Tasse sulla proprietà Chi possiede una proprietà in Italia paga annualmente una tassa che si chiama ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) al Comune di appartenenza. In Toscana la tassa annuale varia da Comune a Comune dallo 0,5% allo 0,8% del valore catastale che è inferiore al reale valore di mercato della proprietà. L'ICI si paga in due volte l'anno, e Giugno e a Dicembre. La tassa per lo smaltimento dei rifiuti deve essere pagata al Comune una volta l'anno. Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse (registro o Iva), a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (es. costruttore, azienda, altro). In entrambi i casi, sono comunque dovute anche le imposte ipotecarie e catastali. Se il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia, chi compra un immobile non di lusso (non avente, cioè, le caratteristiche indicate nel Decreto ministeriale 2.8.69), dovrà pagare: - Iva al 10%; - Imposta di registro in misura fissa: 168 euro - Imposta ipotecaria in misura fissa: 168 euro; - Imposta catastale in misura fissa: 168 euro. Quando il venditore, invece, non è soggetto ad Iva (es., privato) le imposte da pagare per l'acquirente sono: - Imposta di registro, 7%; - Imposta ipotecaria, 2%; - Imposta catastale, 1%. La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Se l' Agenzia delle Entrate ritiene che il valore dell'immobile trasferito è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato nell'atto di vendita un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore. Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale aggiornata per i seguenti coefficienti: - 110, per la prima casa; - 120, per i fabbricati appartanenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10, C/1) e D; - 60, per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati); - 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. L'acquisto della prima Casa Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste una serie di agevolazioni: - l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta - le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di pertinenze, e anche se effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: - c/2, cantina o soffitta - c/6, garage o box auto - c/7, tettoia o posto auto Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva, chi compra dovrà pagare l'Iva con l'aliquota ridotta al 4% in luogo del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna. Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva L'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3% in luogo del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro. I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano: - la natura dell'immobile acquistato: le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso". Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.). - l'ubicazione dell'immobile acquistato: l''immobile deve essere ubicato: a) nel comune di residenza dell'acquirente b) nel comune in cui, entro 18 mesi l'acquirente stabilirà la propria residenza c) nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza d) nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro - nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE), l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano Le dichiarazioni che l'acquirente deve fare nell' atto di compravendita sono: - di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquistoagevolato - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa - qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni "prima casa" Perdita delle agevolazioni prima casa L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando: - le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false; - non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto; - vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto), nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora. Azioni di controllo e verifica degli uffici dell'Agenzia delle Entrate L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti "prima casa" può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni. In relazione alle diverse ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa varia il momento di decorrenza del termine triennale: - Mendacità delle dichiarazioni rilasciate nell'atto di acquisto Entro tre anni dalla registrazione dell'atto di compravendita - Mancato trasferimento di residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto. Entro quattro anni e mezzo (tre anni più diciotto mesi) dalla registrazione dell'atto. - Vendita della casa prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno. Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto). Riepilogo delle Imposte Di seguito vi elenchiamo tutti gli oneri a carico dell'acquirente. mettendo a confronto chiaro e diretto i vantaggi di un acquisto come prima casa con gli obblighi e svantaggi di un acquisto senza agevolazioni. Acquisto da privato - Imposta di Registro: Prima casa 3% - Altre 7% - Imposta Ipotecaria: Prima casa € 168 - Altre 2% - Imposta Catastale: Prima casa € 168 - Altre 1% Acquisto da impresa - Imposta valore aggiunto (IVA): Prima casa 4% - Altre 10% - Imposta di Registro: Prima casa € 168 - Altre € 168 - Imposta Ipotecaria: Prima casa € 168 - Altre € 168 - Imposta Catastale: Prima casa € 168 - Altre € 168 Consigli Avete finalmente trovato e deciso di acquistare la casa della vostra vita ….. e ora cosa fare? Il primo passo è quello di predisporre un atto preliminare di compravendita (compromesso) e dovrà contenere: i dati del promettente venditore; i dati del promettente acquirente; la descrizione dell'immobile; i dati catastali; la somma che si versa a titolo di caparra; il prezzo dell'immobile; la regolarità urbanistica; la regolarità catastale; la regolarità alla normativa vigente sugli impianti, ecc; la data entro la quale si intende fare rogito e il notaio incaricato. L'atto preliminare può essere registrato, in questo caso diventa un documento ufficiale e l'acquirente è tutelato. E' molto importante verificare con un tecnico la regolarità catastale, urbanistica e sulla normativa impianti in quanto se ci sono delle irregolarità si devono far sanare dal proprietario. Verificare da un Notaio le eventuali presenze di ipoteche e la regolarità della provenienza dell'immobile; verificare inoltre con il Notaio la possibilità di agevolazioni fiscali per l'acquisto dell'immobile (prima casa, ecc). Se acquistate da una ditta chiedere informazioni se è conosciuta, se lavora bene, ecc.; farsi spiegare bene dal Notaio i rischi che si corrono se la ditta fallisce e come potete tutelarvi. Stipulato il compromesso si deve passare alla stipula dell'atto di compravendita vero e proprio. Come acquirenti avete la possibilità di scegliere da quale Notaio stipulare l'atto. Ricordatevi che tutte le tasse e spese sono a vostro carico quindi è meglio prendere un appuntamento con il Notaio e farsi spiegare dettagliatamente tutte le spese e le tasse a cui state andando incontro; il Notaio vi illustrerà anche se avete la possibilità di usufruire delle agevolazioni sulla prima casa e il valore fiscale del vostro acquisto. A questo punto si può stipulare l'atto di compravendita. L'ultimo pratica da fare è la denuncia presso la questura, della città o paese dove c'è l'immobile che avete acquistato, dove si certifica che la proprietà dell'immobile è passata dal venditore all'acquirente, questa pratica deve essere fatta entro 48 ore dall'atto di compravendita ed è di competenza del venditore, verificare sempre che sia fatta. Agevolazioni sulla prima casa Per poter rientrate in queste agevolazioni dovete avere le seguenti caratteristiche: l'abitazione o pertinenze (autorimessa, cantina, ecc.) devono essere nello stesso comune della vostra residenza o nel comune in cui lavorate; nel comune di residenza e nel territorio italiano non dovete possedere quote di proprietà o di altro diritto (usufrutto, ecc.) su abitazioni; l'abitazione che acquistate non deve essere di lusso (praticamente non deve avere piscina, ecc.) Ricordatevi che per non fare decadere le agevolazioni si deve prendere la residenza nell'abitazione che acquistate entro un certo periodo fissato dalla legge. Regolarità urbanistica Ogni immobile ha una lunga storia urbanistica. Si parte dalla costruzione che è stata autorizzata dal comune con una licenza (fino alla fine degli anni '80) o con una concessione edilizia; in comune sono depositati documenti, i progetti e le varianti (si richiedono se ci sono state modifiche durante la costruzione e si deposita il progetto di variante), possono inoltre essere stati richiesti dei condoni edilizi per sanare delle difformità con i disegni di progetto depositati. Quando si acquista un'abitazione (in questo caso, ma vale anche per qualsiasi altro fabbricato) bisogna verificare che sia conforme ai disegni di progetto depositati in comune, se si constata che ci sono diversità (ad es. le pareti che dividono le stanza sono messe in modo completamente diverso) bisogna sanare le difformità prima dell'acquisto con spese e oneri a carico del venditore. In comune è inoltre depositato un documento importantissimo per le costruzioni: il certificato di abitabilità che certifica che il fabbricato è conforme a tutti i progetti depositati, alla normativa igienico - sanitaria e alla normativa in materia di impianti. Regolarità catastale Ogni immobile ha una storia catastale. Come per la regolarità urbanistica anche per il catasto si deve verificare che l'immobile o gli immobili (appartamento, autorimessa, ecc) siano uguali alla planimetria, o alle planimetrie, depositata in catasto. Se risultano difformità si deve sanarle, prima dell'atto di compravendita, a cura e spesa del venditore. Valore fiscale dell'immobile Per calcolare il valore fiscale (ovvero catastale) si prende come base la visura catastale. Se il venditore non è in possesso della visura si va all'Agenzia del Territorio (ex Catasto) e si richiede una visura indicando il cognome e nome del venditore o ancora meglio i dati catastali dell'immobile e cioè il foglio, il mappale e il subalterno. L'Agenzia del Territorio rilascia un certificato in cui sono indicati: l'Agenzia del Territorio; se è una visura al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati; il tipo di visura che si sta facendo (attuale o storica se serve una storia di tutti i proprietari e di tutte le variazioni); i proprietari ed eventuali usufruttuari (è possibile che non i dati non siano aggiornati); i dati catastali ( foglio, mappale, subalterno, ecc. fino alla categoria, classe, consistenza e rendita catastale). A questo punto con la rendita catastale si può determinare il valore fiscale dell'immobile, ad esempio: l'appartamento ha rendita catastale € 1.000 si dovrà fare: € 1.000 x 105= € 105.000 Agevolazioni per la Prima Casa: Requisiti e Beneficiari l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2, cantina o soffitta; C/6, box o posto auto; C/7, tettoia. I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono: ABITAZIONE non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale; deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività; se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende; l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire); per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994). ACQUIRENTE L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita: di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando: le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false; non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto; vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente: - il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva; - l'imposta ipotecaria del 2%; - l'imposta catastale dell'1%. Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008. Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto). Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione. Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze Motivi che determinano la perdita della agevolazione. False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni, a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro Conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione. Pagamento delle imposte in misura ordinaria Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute Pagamento degli interessi di mora CONTROLLI E VERIFICHE L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi: - dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti; - dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località; - dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi. Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate. I NUOVI BENEFICIARI circolare n. 19/2001 Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001. Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto. Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa. Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto. Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato. Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota. Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso". Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare. Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione. ACQUISTO DELLA PRIMA CASA Acquisto da privato Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica: - l'imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato; - le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna. Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore: - il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale; - il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali. Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento. Acquisto da imprese Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare: - l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%); - le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna. In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato. Qualora le vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute: - l'imposta di registro con aliquota del 3%; - le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna. Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa   IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE acquisto da privato REGISTRO 3 % 7 % IPOTECARIA 168 euro 2 % CATASTALE 168 euro 1 % acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori IVA 4 % 10 % REGISTRO 168 euro 168 euro IPOTECARIA 168 euro 168 euro CATASTALE 168 euro 168 euro acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice che vende dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori REGISTRO 3 % 7 % IPOTECARIA 168 euro 2 % CATASTALE 168 euro 1 %    Versione Stanpabile

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